内容摘要：大家好，我是局长。7月22日下午3点，大兴土拍市场即将迎来一场关键战役。本次出让的大兴新城东组团DX00-0201-0209地块编号京土储挂兴）[2026]029号），虽用地面积仅19994.473平

大家好，大兴我是楼市局长。

7月22日下午3点，搅局大兴土拍市场即将迎来一场关键战役。大兴

本次出让的楼市大兴新城东组团DX00-0201-0209地块（编号京土储挂（兴）[2026]029号），虽用地面积仅19994.473平方米，搅局但地上建筑规模达35990.051平方米，大兴容积率1.8，楼市限高60米。搅局起始价7.2亿元，大兴折合起始楼面价约2万元/㎡。楼市

地块虽小，搅局却暗藏玄机。大兴

一、楼市核心看点：两大“硬约束”重塑开发逻辑

1. 区位：真正的搅局“地铁上盖”

地块位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站，直线距离仅50米。

周边配套堪称“顶配”：
* 商业：大兴大悦春风里、新辰天地购物中心。
* 医疗：北京市大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区。
* 生态：念坛公园。
* 教育：3公里范围内汇聚大兴区第九小学、北京建筑大学附属中学等优质资源。

这是大兴新城东组团的核心区，生活氛围成熟，地段价值毋庸置疑。

2. 条款：首次写入“连”与“禁”

真正让这宗地引发关注的，是出让文件中两个极具分量的字眼：

• “连”：强制地下连通
  文件明确要求，地块地下空间必须与地铁4号线大兴线黄村火车站站口实现地下连通。通道方案需经京投公司、京港地铁书面确认，并实行“同步设计、同步施工、同步验收”。
• 关键点：这不是建议，而是硬性约束。连通工程纳入地铁竣工核验要件，若方案未获通过，项目无法验收。

• 延伸：文件还要求“预留与南侧规划轨道及用地的接驳条件”，南侧即为S6线。这是一宗标准的“双轨交汇”TOD地块。

• “禁”：首排原则上禁建住宅
  地块西侧、北侧紧邻京沪高铁正线、京开高速及地铁地面段。

• 历史性突破：北京土拍史上首次明文写入“首排原则上不再规划建设住宅”的噪音管控条款。
• 执行要求：确需建设的，必须将防护距离、隔声屏障等降噪措施纳入工程证。
• 挑战：如何在享受“临铁”优势的同时，规避“噪音”硬伤，是对开发商规划能力的极限考验。

二、竞争格局：红海中的“群雄割据”

尽管地块不大，但周边竞品林立，竞争态势激烈：

• 南侧：兴创·沐春岚/沐春墅
  2024年7月，兴创以32.17亿元拿下DX00-0101-051等地块，成交楼面价约2.2万元/㎡，位于大兴新城核心区。

• 西侧：中骏金辉未来云城
  紧邻京雄城际北京大兴站，距黄村火车站约800米。作为“双铁TOD”项目，目前均价约4万元/㎡，主力户型98-151㎡，但已进入尾盘阶段。

• 北侧：绿城三合庄0118地块
  6月初，绿城以底价8.87亿元摘得该地块，楼面价约2.3万元/㎡，容积率同为1.8。业内预计将推出区域首个“四代住宅”，总价360万-550万元。该项目与0209地块直线距离不足3公里，是直接竞品。

• 其他竞品：大兴星光城（已清盘）、晓月和风（接近清盘）。

在楼面价2万元/㎡、周边售价4万+/㎡的红海中，谁敢入局？

三、潜在玩家：招商蛇口的“蓄谋已久”

答案指向——招商蛇口。

• 动作迅速：6月24日，即地块挂牌后不到一周，招商蛇口旗下北京招泰房地产开发有限公司已发布施工和监理招标计划，投资估算13.6亿元。
• 公司背景：招泰房地产成立于2017年，2025年9月由“招商蛇口（济南）置业有限公司”更名而来。法定代表人兼总经理为招商蛇口北京公司常务副总经理符申超。
• 近期表现：
• 北京市场活跃但谨慎：今年以来，招商蛇口在北京多宗热门地块（瀛海、东坝、万泉寺、太平桥）均提前发布招标，但实际参拍时多选择退场或弃权。
• 通州亮剑：6月，在通州九棵树地块上，招商蛇口经过173轮举牌，以10.22亿元拿下，溢价率20.95%，展现了真正的竞争力。

从6月19日挂牌到6月24日招标，仅5天时间，这种反应速度表明招商蛇口对这块地“蓄谋已久”。

此外，招商蛇口在通州已验证了“揽阅系”的市场接受度（云璟揽阅、朝棠揽阅），其中朝棠揽阅首开即斩获18.8亿元。

四、产品预判：若拿下，必推“揽阅系”

若招商蛇口成功拿地，大概率会将其打造为“揽阅系”在大兴的首作。

1. 产品定位

• 核心逻辑：精准锚定品质改善群体，介于刚需与顶豪之间。
• 理念：欢聚主义、悦己主义、颜值主义、实用主义、城市主义。
• 目标客群：追求生活品质的中产家庭。

2. 规划推测

• 形态：容积率1.8，限高60米，适合打造洋房+小高层的低密组合。
• 规模：建面约3.6万方，适合做精品社区，而非大盘。
• 户型：参考通州云璟揽阅，预计主打80-120㎡的品质刚改户型。
• 配套：地块配建要求高（老年活动站、助残中心、体育设施、文化设施、商业等），这与“揽阅系”全场景复合生活场的理念高度契合。

3. 价格与利润

• 楼面价：2万元/㎡。
• 周边售价：竞品约4.2万-4.5万元/㎡。
• 利润空间：定价弹性较大，具备较强的市场竞争力。

4. 最大挑战

噪音管控：如何落实“首排禁住”条款，将噪音敏感建筑后置，公服配套前置，在临铁优势与噪音规避之间找到最优解，将是产品力的关键试金石。

五、局长点评

7月22日下午3点，谜底揭晓。

大兴黄村板块不缺产品，不缺竞品，也不缺故事，缺的是一个能真正“搅动局面”的破局者。

招商蛇口会来吗？“揽阅系”会落地大兴吗？

局长的判断：八九不离十。

但土拍场上，不到最后一刻，变数犹存。毕竟招商蛇口今年“提前招标、临阵退缩”的戏码并非没有先例。

且看7月22日，招商蛇口是“雷声大雨点小”，还是真的将这块“临铁+低密+成熟配套”的优质地块收入囊中。

局长压注：招商蛇口，这次不会再放鸽子。